Cap rate. Sa pamumuhunan sa real estate, mabilis mong malalaman na ang cap rate ay isa sa mga karaniwang ginagamit na sukatan upang isaalang-alang ang isang pamumuhunan. Ito ay isang madaling paraan upang suriin ang mga resulta sa pananalapi ng isang pamumuhunan, ngunit tulad ng makikita mo sa artikulong ito, ito ay may mga limitasyon.
Introduction
Ang direktang paraan ng capitalization ay ang pagkalkula ng capitalization ratio. Ito ay tulad ng isang kahulugan. Ang pinakamataas na taya ay kinakalkula at tinutukoy bilang mga sumusunod. Halimbawa, kung ang isang gusali ay bumubuo ng $10,000 sa netong kita sa pagpapatakbo at nagbebenta ng $100,000, ang rate ay maaaring kalkulahin bilang 0.1. Ang mga marginal rate ay ipinahayag bilang isang porsyento, kaya binabasa namin ito bilang 10 porsyento. Ang pagiging simple ng pagkalkula na ito ay nagbibigay-daan sa iyo upang mabilis na muling ayusin ito upang malutas ang isang hindi kilalang figure. Sa halimbawa sa itaas, alam natin ang NOI at ang halaga, ngunit kung mayroon lang tayong NOI at ang cap rate, madali nating matukoy ang halaga. Ang pagiging kapaki-pakinabang nito ay halata, dahil hindi mo palaging magkakaroon ng lahat ng tatlong piraso ng impormasyon. kumikitaang diskarte ng direktang paraan ng capitalization ay makikita sa ibaba sa larawan. Ito ay isang halimbawa ng real estate.
Saklaw ng paggamit ng paraan ng direktang capitalization ng kita
Dahil ang cap rate ay maaaring kalkulahin nang napakabilis at madali, ito ay naging bilang na ginagamit ng mga mamumuhunan at iba pang propesyonal sa real estate upang ihambing ang isang pamumuhunan sa isa pa. Dalawang pamumuhunan ang maaaring isasaalang-alang kung saan pareho ang magkaibang mga presyo at ingay sa listahan, ngunit kung ang parehong cap rate ay nalalapat sa bawat isa, madali mong maihahambing ang mga ito.
Ang mga propesyonal na appraiser at mga namumuhunan sa real estate ay gumagamit ng iba't ibang diskarte sa pagpapahalaga. Ang direktang paraan ng capitalization ay isa lamang sa mga ito, at umaasa ito sa parehong formula na ipinakilala namin kanina. Sa terminolohiya sa pananalapi, sinusuri ng pamamaraan ang gusali bilang "permanenteng". Sa katunayan, ang matematika sa likod ng pagkalkulang ito ay ipinapalagay na ang pamumuhunan ay patuloy na bubuo ng mga kita nang walang katiyakan.
Ang cap rate ay nagsisilbing "diskwento" na inilalapat ng mga mamumuhunan sa stream ng kita na ito para sa iba't ibang panganib na kaakibat nito. Walang bagay na walang panganib na pamumuhunan, kaya binabayaran ng mga mamumuhunan ang anumang stream ng kita upang i-account ang mga potensyal na problema at ang mga pagkalugi na maaaring makuha nito. Sinasabi lang sa amin ng cap rate ang ratio ng kita sa presyo na handang tanggapin ng mga mamumuhunan para sa isang stream ng kita sa hinaharap.
Aling NOI kagumamit ng
Ito ay isang tanong na dapat palaging itanong ng isang mamumuhunan kapag tumitingin sa mga rate ng capitalization. Walang pangkalahatang tinatanggap na NOI. Lumilikha ito ng problema para sa mga mamumuhunan kapag sinusubukan nilang tukuyin ang rate ng market cap para sa isang partikular na pamumuhunan. Maaaring narinig nila na ang ari-arian sa tabi ng pinag-uusapan ay nagbebenta ng "sa loob ng pitong porsyento" kapag ito ay maaaring nasa mga numero ng "brokerage" na nagpalaki sa NOI. Kung mas mataas o mas mababa ang NOI, magkakaroon ito ng direktang epekto sa totoong cap rate kung saan ipinagpalit ang asset. Kaya mahalagang makipagtulungan sa iyong koponan upang suriin ang maihahambing na pagganap sa merkado at maingat na isaalang-alang kung anong mga limitasyon sa rate ang itinuturing mong wasto.
Kailan dapat gamitin ang paraang ito
Ang Cap rates at ang direktang capitalization approach sa valuation ay isang kapaki-pakinabang na tool na mayroon sa iyong toolbox bilang isang investor. Ito ay nagbibigay-daan para sa isang mabilis na pagsusuri ng transaksyon, at kung gagawin nang sistematikong may kritikal na lente, ay maaaring maging isang makapangyarihang pamamaraan. Gayunpaman, bilang karagdagan dito, maraming pantulong o alternatibong pamamaraan ng pagtatasa. Ang pag-alam kung kailan mo kailangang gumawa ng higit pa sa isang pagkalkula na ito ay isang mahalagang hanay ng kasanayan kapag bumubuo ng mga kakayahan sa pagsusuri sa kalakalan.
Derivation ng method formula
Sa pagsusuri ng pamumuhunan sa real estate, ang rate ng capitalization ay katumbas ng ratio ng netong kita sa pagpapatakbo sa halaga ng real estate. Ginagamit ang mga rate ng capitalization ng mga maihahambing na katangianpagbabawas ng netong kita sa pagpapatakbo ng isang ari-arian para makuha ang tunay na halaga nito.
Tulad ng anumang iba pang pamumuhunan, ang real estate ay pinahahalagahan sa kasalukuyang halaga ng mga cash flow sa hinaharap. Mayroong dalawang paraan para sa pagpapahalaga sa real estate: ang direktang capitalization na paraan at ang diskwentong paraan ng cash flow. Sa opsyon sa direktang capitalization, ang income stream mula sa property, na sinusukat sa net operating income, ay itinuturing na panghabang-buhay, at ang halaga ng property ay katumbas ng NOI na hinati sa discount rate.
Formula
Ang halaga ng ari-arian gamit ang direktang paraan ng capitalization ay tinutukoy ng formula para sa kasalukuyang halaga ng walang hanggang pagbabayad:
Ang r ay ang capitalization rate at ang NOI ay ang netong kita sa pagpapatakbo. Ito ay likas na kasama ang mga rate ng paglago ng NOI sa pagkalkula. Ang marginal rate r ay katumbas ng discount rate i minus ang growth rate g. Ito ang mga variable para sa formula ng direct capitalization method.
Rearranging the above equation, we get the mathematical expression for r. Ang capitalization rate r ay tinutukoy batay sa ratio ng net operating income (NOI) sa halaga ng mga maihahambing na ari-arian. Equal Income NOI - property less all operating expenses, repairs and maintenance, insurance, property taxes, utilities, etc. NOI ay isang hindi pantay na sukat ng netong cash flow, ibig sabihin, hindi nito binabawasan ang anumang gastos sa interes o anumang iba pang gastos sa kapital, pati na rin ang ang halaga ng property at ang maximum na rate.
Marginal Rate
Ang mga marginal na rate na ginamit upang pahalagahan ang ari-arian ay dapat mula sa mga transaksyon sa real estate na halos kapareho sa pag-aari na pinahahalagahan sa mga tuntunin ng lokasyon ng ari-arian, laki, katangian ng ari-arian (residential at komersyal), termino ng pag-upa (maikli o mahabang panahon), edad, ibig sabihin, ang mga gastos sa pag-aayos at pagpapahusay ay tinutukoy, atbp.
Halimbawa ng paggamit ng direct income capitalization method
Dahil sa sumusunod na data, ang halaga ng property A gamit ang marginal rate na nakuha gamit ang impormasyong magagamit para sa pagbebenta ng property B at C alinman ang pinakaangkop. Isang halimbawa ng direktang paraan ng capitalization sa pagtatasa ng negosyo:
| Property | A | B | C |
| NOI | $1, 000, 000 | $2, 000, 000 | $15, 000, 000 |
| Halaga | ? | $25, 000, 000 | $150, 000, 000 |
| Termino sa pag-upa | 10 taon | 8 taon | 3 taon |
| Bilang ng mga nangungupahan | 2 | 3 | 10 |
Ang Property B ay mas katulad ng property A kaysa property C, kaya kailangan namin ang value ng property A gamit ang capitalization percentage na nakuha mula sa value at NOI ng impormasyon ng property B.
Ang cap rate na ginamit sa itaas ay maaaring isaayos pataas o pababa upang ipakita ang mga pagkakaiba sa pagitan ng maihahambingari-arian (i.e. ari-arian B) at ang ari-arian na sinusuri (ibig sabihin, ari-arian A).
Direktang capitalization kumpara sa may diskwentong pagsusuri sa daloy ng salapi
Maraming komersyal na real estate broker, nagpapahiram at may-ari ang gumagamit ng mga pagtatasa ng real estate na may iniisip na diskarte sa kita. Ang valuation na nakuha mula sa direktang capitalization ay isang discounted cash flow (DCF) analysis. Para sa isang direktang capitalization valuation, ang stabilized net operating income (NOI) ay hinati sa market capitalization rate. Ang tinantyang gastos, ang pagsusuri ng DCF ay nangangailangan ng pagtatantya bawat taon kasama ang NOI, kasama ang inaasahang halaga ng pagbaligtad sa pagtatapos ng panahon ng pagsusuri. Karaniwan, ang isang analyst ay gumagamit ng capitalization ng mga kita upang tantyahin ang mga kita. Ang mga inaasahang benepisyong ito sa pera ay ibinabawas sa isang naaangkop na rate upang makarating sa isang valuation market. Ang paraan ng direktang capitalization sa pagtatasa ng mga panganib sa pamumuhunan ay isinasaalang-alang ayon sa humigit-kumulang sa parehong mga panuntunan.
Net na pagtatantya ng kita sa pagpapatakbo
Bagama't simple at prangka ang mga kalkulasyong ito, nakadepende ang mga ito sa mga palagay ng appraiser o appraiser. Kapag gumagamit ng direktang capitalization, kailangang suriin ang mga katangian ng na-stabilize na NOI. Ang pagtatasa na ito ay batay sa data ng merkado para sa maihahambing na mga ari-arian sa lugar ng pamilihan; kumakatawan sa opinyon ng appraiser kung paano dapat gumanap ang ari-arian. Dahil ang opinyon ng isang appraiser ay batay sa obserbasyon sa data ng market, mahirap maghanap ng mali sa kanyang pagtatantya sa NOI. Kapag ang merkado ay "sapat", ang konsepto ng "pinatatag na NOI" ay lalong kapaki-pakinabang. Gayunpaman, espesyaldalawang bahagi ng pag-aalala.
Una, paano kung ang property ay may malaking bakante sa oras ng pagtatasa? Malinaw, walang bubuo ng real estate na may inaasahan ng isang makabuluhang, permanenteng bakante. Kaya, maaaring gamitin ng appraiser ang market share ng mga bakante, sa halip na ang mga katangian ng mga tunay na bakante. Nagreresulta ito sa pagtaas ng NOI para sa modifier ng item at maaaring pataasin ang halaga ng modifier.
Pangalawa, kung ang hinaharap na NOI ng isang ari-arian ay inaasahang tataas dahil sa tumaas na pangangailangan para sa espasyo, na humahantong sa mas mataas na mga rate ng pag-upa, ang direktang capitalization ng isang taon ng NOI ay maaaring magpababa sa halaga ng ari-arian. Dahil pinapayagan ng pagsusuri ng DCF ang mga taunang pagsasaayos sa loob ng rate ng upa, rate ng bakante, pagkalugi sa koleksyon at mga gastos sa pagpapatakbo, magagamit ang pagsusuri ng DCF upang asahan ang pagtaas ng NOI ng mamimili sa paglipas ng panahon.
Kapag ang property ay inaasahang magiging ganap na maupahan sa loob ng susunod na tatlo hanggang limang taon, halimbawa, ang halaga ng pamumuhay ay maaaring bawasan sa nais na antas. Ang detalyeng ito ng mga inaasahang pagbabago ay nagreresulta sa makatotohanang mga pagtatantya ng NOI sa paglipas ng panahon - isang resulta na mas mahusay kaysa sa pag-capitalize ng NOI ng isang taon. Ngunit sa kabilang banda, sa pag-aakalang mababawasan ang vacancy rate sa loob ng tatlong taong yugto, maaari itong humantong sa pagtaas ng NOI.
Ang DCF analysis ay perpekto para sa mga sitwasyong tulad nito. Gayunpaman, ang pagsusuri ng DCF ay hindi masyadong kapaki-pakinabang pagdating sa pag-alam na ang isang ari-arian ay ganap na inuupahan. Ang kasalukuyang halaga ng isang serye ng pantay na taunang cash flow ay katumbas ng katumbascapitalized na halaga. Hindi isang pagkakamali na gumamit ng mga katangian ng pagsusuri ng DCF kapag walang inaasahang pagbabago sa NOI. Gayunpaman, ang mga gumagamit ng ulat sa pagpapahalaga ay dapat magkaroon ng kamalayan na ang mga resulta ng pamamaraang ito ay hindi mas mahusay kaysa sa mga ginawa ng tamang paggamit ng direktang capitalization. Ang paraan ng direktang capitalization sa pagtatasa ng mga panganib sa pamumuhunan ay isinasaalang-alang ayon sa humigit-kumulang sa parehong mga panuntunan.
Pagpipilian ng capitalization at mga rate ng diskwento
Sa teorya, ang mga alalahanin tungkol sa capitalization ng isang taon ng NOI ay hindi kasama. Ang kakayahan ng appraiser sa pagtukoy ng market capitalization, ang rate ng maihahambing na mga benta - ito ay gumaganap ng isang malaking papel. Kung ang market cap rate ay nakuha mula sa mga benta ng ari-arian na may vacancy rate na maihahambing sa mga item na may katumbas na mga inaasahan ng mamimili sa kapalaran ng isang ganap na naupahan na ari-arian, ang halaga ay maaaring tantyahin mula sa hindi nababagay na NOI at ang market cap rate.
Gayundin ang mga mamimili na umaasa sa hinaharap na pagtaas ng NOI sa mga pag-aari nito ng mga presyo ng sahod ay sumasalamin sa mga inaasahan na ito. Sa parehong mga kaso, ang mga inaasahan ay makikita sa naobserbahang capitalization ng presyo. Lumilitaw ang isang problema sa evaluator kapag kinakailangan upang tumugma sa mga bagay na hindi mahanap. Sa kasong ito, ang appraiser ay dapat bumuo ng capitalization rate at tantyahin ang NOI mula sa pinakamahusay na available na mga kapantay at gumawa ng market value estimate na sumasalamin sa mga inaasahan ng consumer.
Ginagamit ang naaangkop na rate ng diskwento para pag-aralan ang DCF, na kino-convert ang mga pagtatantya ng NOI samga halaga. Kapag ginamit ang pagsusuri ng DCF para bigyang halaga ang isang real estate market, ang discount rate ay dapat kunin mula sa market gamit ang maihahambing na data ng ari-arian. Kaya, ang pangangailangan para sa nauugnay na maihahambing na data ay pareho para sa pagsusuri ng DCF at para sa direktang capitalization. Kapag ginamit ang pagsusuri ng DCF para sa pagsusuri sa pamumuhunan, ang kinakailangang rate ng kita ay dapat gamitin upang idiskwento ang inaasahang daloy ng salapi.
Isang kinakailangang mahirap na pagpipilian
Pagsusuri ng direktang capitalization at DCF - bawat isa ay angkop sa ilang partikular na sitwasyon. Sa partikular, ang direktang capitalization ay angkop para sa pag-asa ng matatag na pag-aari ng pagsusuri ng NOI; Ang DCF ay angkop na angkop sa mga inaasahang katangian ng nagbabagong NOI. Ang pagpili ng naaangkop na rate ng capitalization at rate ng diskwento ay maaaring maging mahirap minsan para sa parehong mga pamamaraan. Ang pangunahing bentahe ng pagsusuri ng DCF ay na sa pagkolekta ng data na kailangan para tantiyahin ang NOI para sa panahon ng pagsusuri, dapat matutunan ng isa ang tungkol sa pananaw ng property.
Ang DCF analysis ay nangangailangan ng maingat na pagsasaalang-alang. Ang capitalization rate ng inaasahang supply at demand para sa isang partikular na uri ng espasyo at mga gastos sa pagpapatakbo. Tamang ginawa, ang naturang pagsusuri ay maaaring magbigay ng impormasyon na hindi nakikita sa pamamagitan ng direktang capitalization. Kadalasan, gayunpaman, ang pangunahing paggamit ng pagsusuri ng DCF ay nagpapatunay sa halaga ng pamilihan ng isang direktang pagpapahalaga sa capitalization. Bagama't ang mga pagtatantya na ginamit sa pagsusuri ng DCF ay maaaring mas tumpak para sa ilang pag-aari ng NOI, ang independiyenteng kumpirmasyon ng halaga ng merkado na direktang capitalization na pagtatantya ay nangangailangan ng naaangkop na diskwento.mga rate.
Konklusyon
Sa modernong mundo ay may malaking bilang ng mga instrumentong pang-ekonomiya at medyo mahirap unawain ang mga ito. Sa artikulong ito, ang paraan ng direktang capitalization ay sinusuri nang detalyado. Ito ay isang napaka-kapaki-pakinabang na pamamaraan na kadalasang ginagamit sa ekonomiya. Ngayon ang mambabasa ay pamilyar dito at magagamit ito. Ang paraan ng direktang capitalization ng kita sa pagtatasa ng anumang anyo ng negosyo o object of income ay nakakatulong sa pagbuo ng matagumpay na negosyo na may kaunting panganib.
